2021年的济南楼市，正面临着主力楼盘新旧更替的局面。 在济南东部，作为过去几年供应主力的超级大盘，中新国际城、中新锦绣天地已接近尾声，中海华山项目供货高峰也正过去。同时，一些全新的楼盘正在面世。 那么，在济南的全新楼盘中，谁能扛起市场的大旗，成为新的供应主力？ 纵观整个济南市场，位于济南东部的雪山万科城最受期待。它有3个独特的标签： 济南城市新中心以东3km处，韩仓河景观带、蒋山公园环绕周边；超百万平米大盘，18层及以下的低密度产品；万科的品牌，在产品、装修、户型、服务等方面更有保障。 在以上3个标签之下，雪山万科城很可能会是济南未来最火的楼盘。 1st 绕城高速以内最后的超级大盘 一山、一河，扮靓雪山中部 这些年，济南东部城市发展很快。其中，高新区中心区、奥体政务片区、汉峪金谷、中央商务区被定义为济南城市的新中心，并已经成为济南作为现代大都市的象征。 （济南城市新中心，转自济南东强行动方案） 在这个济南城市新中心正东约3km处，就是我们今天聊的雪山片区。 雪山片区也是济南绕城高速以内剩余挖掘潜力最大的区域，从这里再往东就是绕城高速以外区域了，这让雪山片区成为济南东部楼市中稀缺地带。 （雪山区位图） 正因如此，雪山片区近年来一直是济南楼市的热点区域，也是我们长期向大家推荐的区域。 而且，雪山片区经过这些年的开发，所剩住宅用地已经不多。特别是在去年年底，雪山片区密集出让882亩住宅用地，其中582亩住宅用地将由万科操盘开发。至此，雪山片区绝大部分住宅用地已经出让。 也就是说，在济南城市中心以东3km处，东绕城高速以内，房地产的大规模开发正在进入最后的阶段。未来一段时间，将是大家在这个区域上车的最后机会。 （雪山片区土地已经出让殆尽） 同时，雪山片区的城市面貌也在日新月异，这里的居住氛围越来越成熟，居住环境也在越来越好。 目前的雪山片区，不仅众多楼盘已经入住，而且道路等基础设施的建设也在快速推进。其中，刚刚通车的地铁2号线在雪山片区中部设有鲍山站，这个站点距离雪山万科城只有500m左右，让雪山万科城成了妥妥的地铁房。 （济南2号地铁鲍山站） 雪山片区最让人惊艳的变化，是居住环境的大幅提升。 其中，韩仓河景观带是济南东部的一条大型城市绿廊，它在雪山片区的河道景观非常宽阔，有足足150m左右，目前已经有部分段落建成。 （宽阔的韩仓河景观带） 这样一条宽达150m的城市绿廊，就从雪山万科城穿过，未来它就是雪山万科城家门口的大型滨河公园。 另外，雪山片区中部的蒋山公园已经建成。它的面积达到18万㎡，目前已经形成一幅春意盎然、鸟鸣花香的景象。而我们站在蒋山公园俯瞰，山下就是雪山万科城项目。 （蒋山公园实景） （蒋山公园以南，山脚下就是雪山万科城） 在商业生活配套方面，雪山片区也在快速完善中。 其中，山东建筑大学北侧建面约9.2万㎡鲁世纪凤鸣商业中心已经封顶，中新国际城、中新锦绣天地南侧大量的商业商务产品即将启动。 且，经十路沿线建面约23万㎡的融创茂预计在5月29日开业，它距离雪山万科城仅有2km左右，未来会是济南一个地标性的旅游、娱乐、购物目的地，并大大方便周边居民的生活。 （正在建设中融创茂） 2nd 全新的低密度产品 18层及以下占绝大部分 在济南城市新中心以东3公里的雪山片区，万科筑造的一座大城正在崛起。 雪山万科城的规模非常庞大，总建筑面积超174万㎡，是济南楼市中的超级大盘之一。它的具体位置在世纪大道、飞跃大道之间，紧邻前述韩仓河景观带、蒋山公园附近，可坐拥“一山、一河” （雪山万科城区位图） 作为一个最新的超级大盘，雪山万科城与济南现有很多大盘有一个明显不同：它的居住密度比较低。 我们在雪山万科城探访时发现，这样一个住宅建面高达122万㎡的超级大盘，绝大部分产品为18层及以下的产品。 （雪山万科城鸟瞰效果图） 雪山万科城共包括8个住宅地块，大部分地块的容积率都比较低。其中，有4个地块的容积率仅有2.0，一个地块容积率为2.1，一个地块容积率为2.2，容积率最高的两个地块也只是2.7。 在较低的容积率之下，我们数了一下，雪山万科城共有107栋住宅楼，绝大部分产品都是小高层。 （雪山万科城产品效果图） 而且，雪山万科城沿着韩仓河还布局了很多的9-13层的产品，住在这里可以一览韩仓河景观带的风光。 这样的低密度产品无疑有很多优势。比如，雪山万科城的产品基本都是一梯两户，居住私密性更好，得房率也更高；因为居住密度低，人均拥有绿地等公共资源更多，居住舒适度自然更高一些。 较低的密度也让雪山万科城的采光比较好。 目前，济南东部很多高层产品比较压抑，因此有大量的居住公寓，占比甚至高达10%左右。雪山万科城则不然，它的整体采光普遍不错，居住公寓的占比只有3%左右，这跟周边很多楼盘相比也是非常难得的。 （雪山万科城A11组团规划图） 3rd 万科的升级产品 户型全明通透，宽境设计 目前，很多济南人都在着雪山万科城的动态。这背后的原因，除了稀缺的区位、一山一河的环境、超级大盘的规模，还有大家对万科品牌的期待。 毕竟，万科自2012年进入济南以来，已经为济南一座又一座品质楼盘，大家也期待雪山万科城能为济南东部带来不一样的产品，并带动雪山片区整体的升级蜕变。 （雪山万科城沙盘） 那么，除了前述的低密度，雪山万科城的产品还有哪些与众不同之处？ 目前，雪山万科城的产品信息还并未全部释放，从已经披露的户型信息看，它与周边很多楼盘相比有了全新的升级。 作为一个超级大盘，雪山万科城的户型很丰富，共有9个户型，面积段95㎡-165㎡之间，能满足各类购房者的需求。这里既有适合首次置业的小三室产品，也有适合改善的大三室、小四室产品，还有适合高端需求的大四室小高层产品。 雪山万科城的所有户型都是全明通透、宽境设计，南侧采光面比较宽，同时还有宽景阳台、巨幕飘窗等，采光、通风效果良好，动静分区也很清晰。 我们来看看它的部分户型。它最小的户型为95㎡，是三室一厅一卫的产品： 它的入户处是贴心的玄关，进入家门就可将随身杂物置放于此。 它的整体布局是三面朝南，客厅有阳台，南侧两个卧室有飘窗，让室内阳光充足。 其阳台、客厅、餐厅、厨房南北连为一线，空气南北流通畅通无阻。 110㎡的户型，则升级为三室两厅两卫： 与前一个户型相比，这个户型明显更为敞亮。 它是大宽庭设计，客厅餐厅并排布局，宽大敞亮，南侧总面宽合计达到了11.25米，堪比很多大三室产品的面宽。 干湿分离双卫设计，免去晨起排队等待的苦恼，拥有相对私密空间，让三代同堂的家庭使用起来更加方便。 130㎡的户型是大四室，这是一个明显的改善性产品： 它拥有双玄关，进入家门之后空间更丰富，也让家里更加井井有条。 它的客厅宽度达到了4米，同时还有独立的餐厅，阳台、客厅、餐厅、厨房南北直通，空间奢阔，采光、通风极佳。 它的主卧套房南北通透，有飘窗、衣帽间、卫生间，采光充足，空气畅通。 143㎡的户型，则是四室两厅两卫，比较适合两孩家庭的需求： 这个面积做四室，其实并不算很大。但雪山万科城这个户型，面宽非常大，客厅、餐厅一体化设计，宽度达到了7.2m，从而带来了奢阔的体验。 它拥有宽大的阳台，不仅可以晾晒衣物，也可以在这里休闲、观景。它的南侧两个卧室都带有巨幕飘窗，躺在这里看书、喝茶，享受安静人生。 它同样是双玄关设计，而且进门左拐就是干湿分离的卫生间，方便入户后第一时间进行清洗消杀。 165㎡的户型是雪山万科城最大的户型，是奢阔的四面宽产品： 它的客厅和三个卧室都朝南，南侧总面宽达到了16.7m！客厅和两个卧室有宽大的飘窗，老人房有晾晒衣服的阳台，可享受无限的阳光。 它的客厅与餐厅、厨房、储物间，形成了一个洄游布局，不仅通透彻底，而且也让室内动线也更合理。 它的主卧套房很大，拥有步入式衣帽间，干湿分离的卫生间，从而拥有更加奢阔的居住体验。 另外，这个户型对应的是9层小高层产品，且紧邻韩仓河畔。站在屋内向南望去，约150m宽的韩仓河景观带尽收眼底，让人感受到人生的不凡气度。 （雪山万科城建筑效果图） 整体来说，雪山万科城的到来，给济南买房人带来无限的期待。 济南城市新中心以东3km的稀缺地段，一山一河的自然环境，122万㎡的超级大盘，18层及以下的低密度产品，万科全新升级的户型……这样的一个大盘，一定会是济南楼市中大火的楼盘。
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