在全国139座城市，共建有385个项目，总土储更是超过5299万平米。8月22日，作为首入国际资本市场的中梁控股，呈上了一份惊艳的“年中答卷”。楼市资本论了解到，中梁控股上半年实现销售金额636.73亿元，同比增长26.8%；净利12.32亿元，派息比维持净利润的40%；借款总额为288.02亿元，净资产负债比率为43.5%，整体实现了“高成长，高派息，低负债”的良好发展。楼市资本论获悉，同日中梁控股首次晋级中国民企500强第280位及中国民企服务业100强第78位，堪称双喜临门。 此外，根据各上市房企上半年公告的合约销售数据，中梁控股2019年上半年合约销售额排名第15位，比一季度主要行业排名榜单上的名次又有所提升。从名不见经传的地方一隅企业一跃至行业销售前二十强，中梁的快速成长获得了资本市场和业内专家们的一致认可，并成为房企中一股不可忽视的重要力量。那么，中梁是如何短时间内崛起的呢？楼市资本论认为，这正源于其首份年中报体现出来的“高成长，高派息，低负债”即“两高一低”的企业发展战略。 1 高成长，地产黑马修成正果资料显示，中梁控股历史起源于1993年。2009年，上海中梁地产成立，植根于长三角经济区。2016年，中梁总部迁至上海，以长三角为根基，布局全国。2019年7月，中梁成功在港上市。26年来，中梁历经多轮房地产周期洗礼，从沉淀式发展到爆发性成长，如今已然成为地产界一匹黑马，傲然屹立于房企间。楼市资本论梳理中梁近年来业绩发现，在企业销售额方面，中梁一直以来的可持续高增长模式颇为亮眼。数据显示，2016年-2018年，中梁的销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元，年复合增长率高达131.1%，延续连年高增长态势。 在中梁销售额持续高增长的背后，则是中梁充足土储的支撑。报告显示，今年上半年，中梁新进入国内18个城市，新收购的地块共有70幅，新增规划总建筑面积约为810万平方米。克而瑞数据，今年上半年，中梁新增土地建筑面积及新增土地货值，分别位列行业第7和11位。值得注意的是，在中梁新进城市中，二线城市占比40%。截至今年6月底，中梁布局二三线城市占比已超80%。楼市资本论认为，这是随着棚改红利消退，中梁审时度势，精准落子，迅速回归二线及强三线城市战略布局的结果。 亚布力智库专家陈旻表示，近年来，一线城市发展以对外疏解为主，二线及部分强三线城市则迎来城市化建设的热潮。房地产作为城市化的结果，中梁控股预见了这波市场转换的大趋势，准确踩点布局，并取得良好的业绩，这样的上市房企值得大众。整体来看，截至6月末，中梁扩张至23个省份139座城市，项目总数达385个，土地储备总面积5299.63万平方米；权益土储面积为4200万平方米，其中可售（租）已完工物业占约150万平方米，在建物业占约4050万平方米，开发项目充足。 楼市资本论了解到，2019年以来，中梁秉承“三转”战略，坚持“科学 概率”，提前布排、重点研判，并探索合作开发、收并购等多元化拿地方式，确保拿地精准，土储充裕。如中梁首席执行官兼执行董事黄春雷表示，截至目前中梁未售货值超过3400亿元，可以覆盖两年以上的销售，今年可售的资源约为1900亿元，完成年度销售目标问题不大。基于高成长战略，纵观中梁近几年发展和充裕的土地储备，楼市资本论有理由相信，未来中梁仍将保持高速发展的势头。 2 高派息，中梁成现金奶牛 高速增长的企业利润是维持企业长远发展的最强动力。据报告，中梁上半年实现净利润18.99亿元，同比增长近126.88%，其中应占核心净利润12.32亿元，同比增长88.4%；毛利润达到50.35亿元，毛利率达24.5%，令众多投资人欢欣鼓舞。 值得注意的是，截至2019年6月30日，中梁的中期股息每股0.138元，总计约4.93亿元人民币，派息比率为公司股东应占核心净利润的40%，成为报告中的一大亮点。楼市资本论发现，相比较万科2018年约35%的派息率，碧桂园31%的派息率，中梁居于上市房企高派息榜前列。此前在中梁成功上市之际，中梁便在其招股书中对未来的股息政策作出说明，称公司拟对截至2019年底股东应占合并利润的40%进行派息。言而有信，本次公布的派息计划兑现了上市初的承诺。楼市资本论认为，高派息于大股东而言，不仅兑现了承诺，更为股东投资实现了高回报；于普遍投资者而言，可以获得较稳定的现金流，也增强长期持有股票的意愿；于中梁管理者而言，高派息是其经营高利润的最好证明，并对股价长期向上形成利好。总体而言，则实现了三者互利的良性循环，达成共赢。此外，中梁兑现40%的派息承诺，还体现出中梁对未来利润增长的信心。中梁控股副总裁游思嘉也公开表示，至于以后的中期和末期的比例，中梁仍将尽量维持稳定，让中梁成为大家名副其实的“现金奶牛”。 在金钱为王的时代，谁拥有创造金钱价值的能力，谁便能够掌握市场的主动权。楼市资本论看来，如今房地产市场遭遇下行周期，中梁还能维持高派息实属不易。未来发展稳健、资金充沛的中梁将凭借高利润、高派息，全面掌握资本市场的主动权。 3 低负债，资金面渐入佳境 众所周知，在房地产行业，规模的快速增长多半会带来负债的大幅上升。中梁则另辟蹊径，在完成三年破千亿快速扩张的同时，实现了净负债率的不增反降，值得点赞。半年报数据显示，截至6月末，中梁控股净负债率为43.5%，较年初下降14.6%，持续保持行业较低水平；持有银行结余及现金247.21亿元，较年初增加7.1%，短期负债为144.67亿，现金短债比达到1.71，财务结构稳健，流动性进一步改善。楼市资本论分析认为，在市场融资环境持续收紧中，中梁稳健的财务状况得以保持，这与其高回款率、上市资金到位，评级拓宽海外融资渠道等密切相关。 1.高回款率今年上半年，中梁合约销售金额同比增27%至636.7亿元，现金回款率达90%。收入利润增长强劲，上半年确认收入同比增111%至205.6亿元，应占核心同比增88%至12.3亿。在业绩发布会上，中梁副总裁游思嘉表示，中梁是一家高周转、高去化率的公司，集团上半年去化率超70%，销售回款率超90%，已收客户款项水平在1140亿元，财务状况稳健。鸡蛋不要放在一个篮子里。中梁的扩张布局紧跟国家发展战略：以深耕长三角为主，布局渗透环渤海、中西部、海峡西岸及珠三角。从储备到销售战略，布局全国各区域各等级热门城市，中梁都在有效分散对冲经济及政策风险，楼市资本论认为，这正是中梁高回款率的重要原因之一。2. 上市资金到位去杠杆大形势下，房企融资渠道愈来愈受到限制。饶是如此，中梁仍凭借稳健的财务状况，于7月16日逆势在香港上市，募资32亿港元（包括行使超额超配股），主要用于现有物业项目开发、偿还部分现有信托贷款和一般营运资金用途。这标志着中梁顺利进入国际资本市场，获得大笔资金的同时，融资能力及渠道都得到稳步提升。 3. B 评级拓宽海外融资渠道上市次日，海通国际研报认为中梁控股发展快速，预计2019合约销售增速同比增30%，财务稳健，给予“买入”评级，目标价为9.70港元。8月8日，惠誉、标普双双给予中梁B 评级，展望稳定，显示了资本市场对中梁业绩的肯定和信心。楼市资本论注意到，中梁在上市前有部分资金来自于信托，融资成本平均为9.9%，处于行业较高水平。根据房企评级越高，海外融资成本越低来看，未来中梁有望在拓宽海外融资渠道的同时，进一步降低集团的融资成本。 虽然中梁还是一名资本新兵，但无论从销售额的持续增长、兑现高派息的承诺，还是维持低负债方面来看，中梁的战略手段都非常老道，说是一位久经沙场、运筹帷幄的老将恐怕更为贴切。楼市资本论认为，中梁的这种“两高一低”高质量增长模式，还将愈发成熟。可以预期，未来中梁将穿透行业发展周期，继续保持高增速发展。
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