房地产未来还能不能投资？这是多年来共鸣的一个话题。 房地产1/3是实体属性，2/3金融属性，因此房地产未来还能不能投资，取决于影响房地产上涨的背后因素未来趋势如何？ 首先看M2数据，股票和楼市的上涨重要原因就是资金的流入，我国目前M2总量超过230万亿，用简单的道理理解就是流通在市面上的钱一年比一年多。 今天现金的价值肯定是超越未来的，10年前一碗牛肉面只需要5元，假如你有1万元可以买2000碗，今天一碗牛肉面20元，1万元只能买500碗牛肉面，同样是一万元，谁吃了那1500碗牛肉面？ CPI（居民消费价格指数）每年都在稳步上涨的。 牛肉面放不了10年，但是房子能放10年，甚至越久地段越值钱。这就好比10年前一套100万的房子，今天价值400万，就抵制了通货膨胀。 2020年我国GDP总量超过100万，去年同期M2超200万亿，换句话说用1元钱才撬动了5毛钱的GDP；很多钱进入了房地产领域，一套房子的贷款进了开发商，开发商又向政府买了土地，政府用钱做了基础建设，市场钱越多房地产自然就会越活越。 未来亦是如此，只不过今天人口结构发生了变化，所以未来房地产上涨的关键因素就是供需问题，人口不断流入，会流入的城市，今天其房价绝对不是高点。 越是发达地区就越是吸引人，这也就是长三角和珠三角楼市遍布上涨，而北方和西南方向除了省会城市外，大部分城市都很难上涨。尤其是浙江，全省发展均衡，人均可支配收入远远超过广东，江苏。 总的来讲；在M2大放水的过程中，越是好的地区，越是发达的地区房价未来必然还会走高。 有些人会说中央一直在调控房价，未来不可能再涨！ 这句话其实说了很多年，我2015年从事房地产，那一年上海已经出了限购令，人均可支配年收入只有4万，房价5万，能买不起的人自然还是只有小部分，工薪阶层就开始等房价下跌。 2016年房住不炒的指示下，我相信很多人还是会这样想，但这几年很多城市依然翻倍上涨。 今天还是如此，如果你觉得房价不可能再上涨的时候，一定要从深层次考虑，工资会不会上涨？GDP会不会上涨？CPI会不会上涨？如果你断定未来的收入肯定高于当下，GDP必然还会持续增长，那就不要断定房价会下跌。 2021年上半年上海人均可支配收入超过4万，全年能超过8万，如果房价依然还是2万，大部分都能买得起了，也正因为每年涌现出新的购买力，导致这些年房价在一步步上涨。 未来，难道上海的人均可支配收入止步8万吗？保守估计2030年上海人均可支配收入为15万以上，届时房价还会是当下的6万均价吗？ 关于二手房指导价出台！ 目前很多一二线城市出台了二手房指导价，以为二手房涨不了了。非也，短期会有影响，长期依然阻挡不了。 其中，租金在上涨，租金上涨之后房子的产权价值不可能按照指导价销售；其次，土地价格还在涨，新建的商品房入市就不便宜，难道一手房5万一平买的，二手房指导价只允许卖4万吗？ 当不动产产权转化为个人时候，市场化的状态下，可以溢价销售；我看到成都指导价出台后，高于指导价的下架了，但实际成交却并没有按照指导价销售； 如果普遍市场存在溢价销售，受伤的还是刚需，首次买房的人最受伤，因为有房的人可以置换，影响有限；上海存量房市场超过80%都是置换成交，所以即便是未来涨到20万一平均价，成交量每个月依然又上万套。 当下房子应该怎么做资产配置？ 如果买一线城市，深圳和上海，这是未来长三角和珠三角的龙头城市，价格自然还会持续走高。 而目前位处于长三角核心地段的杭州湾新区处于价格洼地。均价14000不限购，并且世界级百强企业入驻多达几十家，这样位置特殊且产业发达的城市升值潜力也是非常大的。 相信很多人都一样，认为杭州湾新区新房供应巨大，大到供过于求。 但这是个误解。 2018年的杭州湾新区供应确实可用天量形容，土地供应建面就达674万方。但到2020年，根据官方公布的计划，全年供应的宅地土地面积仅为50万方，呈断崖式的下跌。到2021年1～5月，商品房供应更只存18万方。 这说明，目前杭州湾新区的新房正处于青黄不接的状态。而且今年直至目前，宅地近乎断供。 新区核心地段可供土地不多或是供应锐减的主因，而造成的客观结果，就是杭州湾新区的供应高峰可能已经一去不复返。 供应少了，那么需求呢？ 需求自然来自人口。根据六普和七普数据对比，十年间慈溪常住人口增加了367105人！傲居宁波各区县市第一。这些人大多去了哪里？答案是杭州湾！ 2020年，杭州湾新区的常住人口已达32万！而十年前，即使加上庵东镇，也还不到五万。 人口为何暴增？因为有巨人般的产业做托底！ 除了亿万级的汽车产业，杭州湾新区还有3个5000亿级产业，4个千亿级产业。产业规模惊人的庞大，而且质量奇高。 不要以为杭州湾只有传统的制造业和普通产业工人，新区早已占据「微笑曲线」的两端，包括电子产业、新材料、研发、智能制造、生命健康等先进产业，仅一个吉利研究院的CEVT研发中心就拥有数千名高级人才。 因此，完全可以把杭州湾新区视为长三角的底特律，且人均产值更是在大湾区名列前茅。 ■吉利研究中心实景图 根据今年4月底，省委发布的《浙江省国土空间总体规划2021—2035（征求意见稿）》，余慈的标记级别，居然相当于绍兴、嘉兴等地级市。 ■政府文件原图 ■杭州湾吉利工厂实景图 前湾新区 ▏杭州湾新区目前集聚了国内一线优质开发商：绿城，卓越、旭辉、碧桂园、融创、港中旅、绿地、中南、祥源、绿城、合生、世纪城、雅戈尔、蓝光等
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