文/谢逸枫 当前全球房价上涨创20年规模最大，45年最快速度。经合组织（OECD）数据显示，涵盖的40个国家今年一季度房价，只有3个国家的实际房价下降，是2000年有追踪数据以来最少的一次。OECD国家的年度房价涨幅在今年一季度达到9.4%，为30年来最快增速。 KnightFrank的全球房价指数表明，全球房价正以2006年第四季度以来的最快速度上涨。该指数涵盖了全球56个国家和地区的平均房价，数据显示，在截至2021年3月的一年中，全球房价上涨了7.3%。其中，有13个国家的房价上涨达到了10%以上。 Knight Frank全球房价指数显示。截止2021年3月，在过去的12个月中，全球房价平均上涨7.3%，创下自2006年以来的最大涨幅。欧洲国家几乎垄断了房价涨幅榜，其中，涨幅最高的国家是土耳其，房价涨幅高达32%。这是自金融危机之后，房价涨幅最大的一次。 美国5月现存房屋销售的中间价为35万美元，较去年5月上升25%，创下了30年来最快的上涨速度。英国、韩国、新西兰、加拿大和土耳其的房价保持强劲增长。全球实际房价正以45年有记录以来的最快速度上涨。美国达拉斯联储汇编的数据显示，房价同比上涨6%以上，超过2005年和1989年的峰值。 美国达拉斯联储汇编的数据显示，目前美国和加拿大房价分别以23.4%和20%领先全球。如果房价继续走高、销售保持强劲，加拿大很可能超过美国，重新成为全球房价最快飙升的国家。经济合作与发展组织，简称经合组织（OECD），目前共有38个成员国。 美国6月楼市降温，新房销售量同比下降19.4%，环比下降6.6%，达到了疫情以来的最低水平。新房价格的中位数同比增长了6%。OECD国家的房价上涨幅度已超过收入涨幅，使得买房更加困难。更致命的是，房价的上涨最终也会带动租金的上涨，使低收入群体的居住也更加困难，加剧经济不平等。 根源于疫情爆发之下的货币与财政刺激、历史低位的贷款利率与低成本、储蓄上升、新增土地与商品住宅供应下降、商品住宅库存不足、居家办公催生的房屋需求、建筑材料成本上涨，共同推动了全球房价的飙升，如今房价都处在上升中。 全球房价停止上涨的脚步，关键是欧美的疫情逐渐消退乃至结束、储蓄率下降、经济苏复和刺激的货币、财政政策的退出、贷款利率上升（加息）、被疫情扰乱的全球供应链未来恢复、土地与商品住房供应复苏、建筑材料价格下降、商品住宅库存的补充。 1997年、2008年房贷引起的次贷危机，爆发的全球金融危机，已经令各国央行更加重视房价。美联储的央行政策不能直接控制房价，但是可以决定货币、利率的调整，唯有密切房价的动向。欧洲央行的措施则更为具体，已经要求欧盟各国统计机构将房价纳入通胀指标。 以平均价、套均价论，对比发达国家的房价，中国房价太暖心，很合理。按照上半年全国平均房价（642个城市）才一万元多一点，剔除75个万元房价城市，平均房价在7000元一平以下，与美国等发达国家主要城市房价比较，便宜一倍以上，套均价更是二倍以上。 由于住房福利、经济收入、房贷、税收，建安、地价、材料等成本的不同，中国大城市房价对于普通的工作者而言，购买压力大。即使中国房价对比美国等发达国家主要城市，比较低，只是相对而已，因为中国642个城市，万元以上的城市仅仅75个而已。 值得注意的是中国房价与发达国家房价还存在几个不同之处，影响到对房价的研究判断。主要是国家之间的经济、土地、市场、房地产、产权、统计、定价、税收等制度不同，对房价的统计自然不同。因此，区域差异的因素，导致国家之间的房价差别大。 首先是不同的房价定价基础。中国是房产与地产、土地所有权与房屋所有权分离（土地只有使用权）、公家土地所有权、70年使用权。美国等国家都是房地产一体、土地房屋产权一体、私家产权、永久产权。简单地讲，中国房价，只包括土地使用价值部分，美国等国家包括完全土地产权价值。 其次是不同的房价数据、样本来源。中国的房价数据来源，主要是国家统计部门、地方住建部门的为主，这个房价数据，一个是国家统计部门的70城房价，是指数价格，一个是国家条件部门的全国平均房价数据，是绝对价格。一是地方住建部门的网签房价数据，是一种数据扭曲。 绝对价格、网签价格的统计数据，来自住建部门的网签价，因为阴阳合同现象，网签价基本上都大大低于实际成交价格，同时网签价易到供需、结构、人为的因素影响。最主要是网签数据存在严重的滞后性，与市场走势难有同一性，只可作为市场的参考数据。 房价数据的样本，直接影响到房价。中国的住房、房子类型多，有高端的楼盘，有低端的楼盘，有保障性的住房，有非保障性的住房，有限价的住房，有限涨幅的住房，有完全产权的住房，有半产权的住房。特别是房子的类型，市场上超过20种以上。 美国等发达国家的房价统计数据，主要是来源于官方、协会，还有是民间机构，以房价指数为准，采取房价中位数的值，去掉最高、最低价，按照楼盘成交的中位价格数据为基点。因此，房价的统计来源、口径、数据采集方式的不同，结果自然是不一样的。 再次是不同的房价统计口径。世界各国缺乏统一的、权威的房价官方数据，因为统计机构、数据来源、样本口径的不同，假如强行直接比较，缺乏科学性、客观性、合理性的市场机制，没有真实性、市场性可言。中国国内以70城和百城、288城房价的样本城市相对较多。 中国642个城市，只有70城市、100个城市、288个城市，实施房价统计。同时包括各种类型的商品房，半商品房包含保障性的。而美国，最常用的标普/凯斯-席勒房价指数只统计20个城市，而且只统计独栋和联排别墅。说明国家之间、国内之间无法进行直接、完全、正确的对比。 其四是不同的房价面积算法。中国的房价是按照建筑面积计算的。住宅建筑面积既包括住宅使用面积，又包括墙体占用面积，还包括公摊面积，楼道、阳台等。而美国、英国按照实际使用面积计算，等于实用面积减去墙占面积，即实际可使用的住宅面积。 目前中国住宅的实用面积住宅得房率看，基本上是70%-75%，意味着国外70平方米到75平方米的住宅房子，相当于中国国内100平方米。因此，中国房价要除以得房率才能得到可与国外对比的实际房价，这至少要比原有的房价数据高出25-30%。这就是实际居住面积和建筑面积之比。 其五是不同的房子持有成本。中国现行房地产税费主要体现在交易环节，多为一次性成本。只有房产税和城镇土地使用税是针对房产持有环节的。房产税目前只有在上海和重庆进行试点，还未全面推出，说明中国房屋持有几乎无成本的计算。而房地产税未开征。 国外房地产税费主要在持有环节，持有成本较高，德国、美国、日本、新加坡、英国、香港等很多国家和地区都有房产税，需要在持有期间缴纳。北京一套100平的房子持有成本只有每年四五千元的物业费，美国华尔街FLATIRON公寓每年需缴纳1.16万美元/年的房产税和0.85万美元/年的物业费，折合人民币年均持有成本13.47万元，这是隐性的“房价”。 其六是不同的房价区域结构。中国是发展中国家，2020年城镇化率才63.89%，比发达国家80%的平均水平低了16.11%，与美国82.7%的城镇化水平还有18.81%的距离。到2035年，城镇化率将达75%至80%，新增近4亿城镇居民，达到发达国家同等水平。这个16.11%，还需要15年到20年以上。 目前中国区域发展极不均衡，城市和农村、核心城市和三四线城市之间差异很大。同为省会城市，杭州均价6万，乌鲁木齐均价在6千，相差有十倍。发达国家城镇化率基本都在70%以上，不像国内分化这么严重。如果比较整体房价，中国房价会被部分落后地区以及农村拉低，掩饰大城市的高房价，和实际情况不符。 其七是不同的房价计价单位。世界各个国家看，采用房屋面积度量单位千差万别。中国国内是平方米。而国外的美国和英国是平方英尺，日本和韩国是平，都需要经过一定的换算，无法直接比较。三者之间的换算比例为1平方英尺约等于0.093平方米，1坪约等于3.31平方米。说明面积度量单位差别大。 总结看，中国房价与世界各个国家的房价对比，其最大的意义是可以为中国房地产市场研究，提供更多的市场、数据参考价值，却不能作为说决定购买投资的数据参考。于发展中的国家中国而言，房地产市场处于发展中阶段，需要完善。
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