涨价去库存,涨价去库存是谁提出的

导读： 经济学家任泽平说，房地产是周期之母，我们非常同意这一观点。 仔细观察中国房地产近20年的基本走势，会发现房地产行业在经济运行过程中交替经历了扩张和收缩两个阶段，即复苏-繁荣-衰退-平稳循环四个环节。 简单来说，房地产永远是“涨”和“稳”的

经济学家任泽平说，房地产是周期之母，我们很同意这个观点。仔细观察过去二十多年我国房地产的基本走势，会发现房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，即复苏—繁荣—衰退—平稳循环往复的四个环节。

简单来说就是，房地产始终是在“涨”和“稳”之间交替前进。

当然，周期也分大小。我国此轮房地产大周期，起步于2004年左右，迄今已持续将近20年。而小周期时间跨度大概是5-6年。本轮房地产小周期，始于2015年，由于过度开发，尤其是二三四线城市，去库存周期较长，与需求无法匹配，因此普遍面临销售压力。根据国家统计局数据，截至2015年9月底，全国商品房待售面积约为6.65亿平方米，总体待售面积创新高。

开发商房子卖不掉，意味着回款艰难，拿地积极性大幅降低，进而影响土地市场。于是在2015年底，为对冲经济下行压力，同时消化掉部分城市的房地产库存，棚改2.0模式货币化安置政策推出，各大城市创造性地提出了“涨价去库存”。在降低首付比例、发放购房补贴、税收优惠等一系列政策的影响下，2016年房地产去库存效果显著。

随后发生的事情，相信很多人仍然记忆犹新：2016年伊始，各大城市房价就在上海等一线城市的带动下出现疯涨的行情，然后是包括合肥、南京、苏州、厦门等所谓的“四小龙”的集体暴动，房价年均上涨超过30%，紧跟着其它热点城市房价也轮番上涨。全国房价行情网站公布的数据显示，2016-2017年上半年，全国重点百城平均房价涨幅高达55.2%，由之前的9000多元/平，飙涨到了14000元/平。

经历一年多的房价过快上涨，不仅对实体经济造成严重挤压，而且抑制消费。最重要的是，刚需买房难度日益加大，民怨沸腾。于是在2017年二季度，各大热点城市，开始动真格调控楼市，土地、金融、限购限售等五花八门的措施开始祭出，随后的2-3年，房地产终于回归平稳。

以上便是，过去这一轮房地产“小周期”的具体表现。

2021年下半年以来，由于金融政策过度收紧，楼市开始大幅降温，部分热点城市甚至出现了“量价齐跌”的罕见景象。房地产不景气，开发商销售遇阻，库存又开始严重积压。易居房地产研究院报告显示，截至2021年11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，库存规模为2016年8月份以来的最高值。其中三四线城市库存积压的现象最明显，比如山东德州，新房库存总量高达6万套，但年销售总量只有1.5万套，这意味着在不增加库存的情况下，德州新房去化周期高达4年。此外，防城港、北海、大连、梅州、连江、宝鸡、烟台、来宾、钦州、兰州等地的新房去化周期也超过了40个月。

于是，6年前的一幕重现了：楼市在冰冻大半年之久后，库存严重积压，开发商销售回款周期拉长，资金链严重受到考验，叠加金融政策收紧，融资大幅下滑，2021年有近400家房企破产出局。房地产失速下滑，影响进一步传导到了经济发展上。所以，从2021年11月起，央行、住建部、银保监会等部门，开始频频吹暖风。

截至目前，新一轮的楼市“去库存”开始了。本轮楼市“去库存”和之前有着惊人的相似，率先发力的也是一线城市：根据广州当地媒体报道，截至3月1日，广州已有包括荔湾、海珠、黄埔、番禺等多个热门板块，近26家楼盘不约而同发出涨价通知：3月1日起，宣布涨价，收回折扣，取消优惠。

此外，今年前两个月，上海、北京、杭州等城市的楼市也开始逐渐回暖，开发商销售火爆，新二手房同时出现“量价齐涨”。以北京为例，国家统计局发布的最新数据显示，1月北京新房价格指数环比和同比分别上涨1%和5.5%，二手房分别上涨0.5%和8%。来自北京市住建委的数据显示，1月北京存量房网上签约13288套（住宅11875套）；仅2月23日一天，北京存量房网上签约就达到了582套（住宅526）。

另外，国家统计局数据显示，2022年1月，70个典型城市中新二手房价格下跌的城市数量均出现了下跌：1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有39个和55个，比上月分别减少11个和8个。

值得一提的是，进入2022年以来，房地产正在上演集体“营救行动”。中原地产研究院统计显示，截至目前，全国已经有14个城市给楼市“松绑”：或下调首付比例，或降低商业贷款利率，或提高公积金贷款额度。其中尤以郑州“楼市19条新政”最典型，不仅直接放松限购，还一并取消了“认房又认贷”。

用专家的话说，当前的房地产市场东西南北都在降首付，新一轮的楼市全面去库存开始了。

有人可能会问，6年前的一幕重现，是否意味着“涨价去库存”又开始了吗？房地产会不会重走老路？

答案是否定的。不可否认，当前时期新房库存确实重现了6年前的一幕——全国百城库存总量，重回6年前水平。但从目前的形势来看，仅有部分城市房价出现了上涨，80%的城市房价仍然保持平稳。“涨价去库存”之所以难以复制的另一个原因是，当前的房地产市场缺乏“棚改”因素的大力支撑。当然，市场上的购房需求严重不足，也是重要原因之一——央行报告显示，城镇居民住房拥有率高达96%，户均拥有1.5套房。一句话，对于数以亿计的国人而言，房子不再是刚需，更何况当前市场上绝大多数购房者是改善型购房需求。这和6年前相比，发生了本质的变化。

对此，经济学家马光远一针见血给出了解释：当前时期房地产整体的信心仍然没有恢复，预期已经和过去完全不同，再次出现快速上涨没有任何支撑，即使政策像过去一样刺激都不可能了，毕竟房子够了，手头的房子已经很多，而且价格已经处在高位。不仅如此，马光远还提醒开发商和投资炒房客，“对目前的形势要有清醒的判断，不管政策如何宽松，市场都回不到过去。”

当然，需要明确的是，近期央媒经济日报在《稳楼市需谨防市场过快上涨》文章中也发声定调了：当前各类政策出台，目的不是再让市场通过暴涨来纾困，而是实现平稳健康发展，同时要谨防重走过度依赖房地产的老路。

​不过，“不重走老路”不代表房地产市场会一直保持当前的“阴雨”天气。对于这一点，银保监会主席郭树清3月2日的讲话内容已经给出了强烈的暗示：去年房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性扭转，楼市不像以前那么活跃了，但是住房还是需要的。现在房地产的价格做些调整，需求方面结构产生一些变化，对金融业来说是好事，但不希望调整得太剧烈，还是得平稳地转换。

另外，3月5日，工作报告出炉，高层也定调了2022年房地产的风向：因城施策，促进房地产业良性循环，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

据此不难发现，高层对楼市的态度已经较去年发生明显转变，直白点说就是由“施压”已经转向了“呵护”。

需要明确的是，呵护并不是刺激。

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