写在前面：在众多购房者中，刚需是最经不起折腾的。都知道北京去年“317”以后一直跌跌跌，但今年3月以来刚需房还是涨了几个到十几个百分点，这对一家普通购房者来说，成本可能就要上升十几万。趁着七、八月楼市平稳，真的别怕天热吃苦，对自己感兴趣的区域多转转。今年9月份不可能大涨，但是入秋后惯例的刚需盘微涨就够你喝一壶了。 对于首付本来就捉襟见肘的刚需和刚改购房者而言，成本向上波动个十万八万，户型或地段可能就换了一番天地。所以，在选定目标区域后，房产交易税费的多少就显得尤为重要。在了解税费前（税费相关内容下篇讲），我们先要知道，目前市面上可以合法交易的房屋类型有哪些？分别有什么特点？需要注意什么？ 今天本号就带大家了解房屋产权相关知识： 【商品房】商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的以市场价出售的房屋，市场上所有允许上市交易的房屋类型，均统称为商品房，其中含新商品房及二手房、存量房。 【已购公房】指按照国家房改有关售房政策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。职工根据国家政策，按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房（又称房改房）。 另一种是居民只拥有使用权，俗称使用权公房，不能上市交易的，在此不再赘述。 【央产房】系已购公中的一类，其原权单位般为部委机关。上市交易前必须办理登记备案。 【经济适用房（也称一类经济适用房）】是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。 【二类经济适用房】包括但不限于回迁性质或康居、安的房屋，以及按经济适用管理。 我们平时踩盘见到最多的是商品房；已购公房特别是央产房比例应该是最低的，一般建筑年代在90年代或更早，大部分是5-6层老楼；经适房四环外较多，一般市面常见的都是电梯房。 【房屋性质】一栏分辨 商品房——商品房 已购公房（含央产房）——成本价出售 一类经济适用房——经济适用房 二类经济适用房——按经济适用房管理。 有一位多年的好友平时很少房产消息，昨晚问我，他表哥的房子产权证上写的是成本价出售，他想买过来给孩子上学住，问我需要注意什么？ 我告诉他这是北京的已购公/央产房写法，如果是已购公房，可直接上市交易，如果是央产房需要办理住房档案登记。 针对他的疑问，下面讲讲上述各类产权房产上市交易的条件： 商品房，已购公房（非央产），满 5 年的经济适用房（政府放弃回购的），回迁性质或康居、安居性质的房屋，按经济适用房管理的房屋（非央产），满 5 年的两限房，可以直接上市交易。 这里单独说下央产房 有两类情况央产房不得买卖： （1）部级干部名下的已购公房不能上市交易。 （2）涉及国家安全、保密等特殊部门的住房，如党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学科研区内的住房，产权单位没有办理住房档案登记搜索的不能上市交易。 在京中央国家机关职工住房面积标准：公务员、科级以下：60 ㎡；正副科级：70 ㎡；副处级：80 ㎡；正处级：90 ㎡；副司（局）级：105 ㎡；正司（局）级：120 ㎡。 上面的数据有什么用呢？接着往下看： 家庭名下所有已购公房、廉租房、使用权（单位）房屋面积之和，为计算基数： ①职工购买现住房超标的，能分割退回要分割退回； ②不能分割退回的，可上浮一个职级对应标准（正司局级上浮 20 ㎡）。在浮动范围内按超标面积×1560 元/㎡计算，超过浮动范围的按超出部分×4000 元/㎡计算，计算总和交给原单位。 【例】普通公务员家庭名下仅有一套央产房，建筑面积 75 ㎡，其补交款项：10 ㎡×1560 元 5 ㎡×4000 元=35600 元。 翻译直白一些，在您购买央产房过程中，一定注意业主住房是否超标，前期手续一定办理齐全再签署买卖合同。
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