就目前的房价，很多年轻人光靠自己的工资是很难买下一套房的。且不说首付需要攒好多年，高出本金一倍的二三十年房贷利息也是一笔不小的开支。然而随着楼市赚钱效应的减弱，当下不管是投资者还是刚需购房者，观望情绪也越来越浓了，比如我身边有一位朋友，性价比是他买房的首要考虑因素，看了不少房子后，他发现许多楼盘打折力度都挺大的，这反而让他开始纠结，不知道该不该现在买房，如果现在买了，过几个月房价跌了，现在买房就显得不划算了。而我给他的答案是可以观望一段时间，因为今年楼市的调控实在太严厉了，房价基本上不存在大涨的空间。 往年的每年9月和10月，都是楼市比较活跃的成交时间，一些房产销售也会告诉你，如果现在不买房，明年房子就要涨价了，但是今年的房价迎来了转折。 11月15日，统计局公布了最新的房价数据。根据统计局数据显示，2021年10月，全国70个大中城市中，新房环比下跌的城市为52个，相比9月的36个城市又增加了。二手房方面有64个城市二手房价环比下跌，相当于90%的大中城市房价出现了下跌。对此，易居研究院专家严跃进认为，房地产市场的矛盾已经从过热转变为过冷，需要防范房价过快下跌的风险。 最近两年楼市调控呈现收紧的状态，房子的金融属性也被剥离，不少城市甚至出现限跌令防止房价过快下跌，在楼市的赚钱效应减弱之后，许多人开始观望起来，就算是之前那些迷信房价上涨的投资客，也不再继续购买房子，反而开始降价促销，对此不少内行人预测，2022年房价很难大涨了。 实际上，从2022年开始，楼市会迎来三个方面的趋势，未来很长一段时间的房价走向也清晰了。在以下三大因素的影响下，2022年高房价需要被控制，房价难以大涨，这个观点也不难理解了。 第1个趋势，楼市调控会继续。 从2021年以来的调控方式来看，不仅力度大而且方式多样，比如深圳打响调控的第1枪，我们也可以看到，深圳这个投资客度很高的城市，这几个月的二手房成交量也创下历史新低，这在以前是不敢想象的，主要就是因为深圳调控力度太大了。外地的投资客很难在深圳投资买房，即使买下房子想转手也比较难，为什么呢？ 因为大部分人买房要依赖贷款，但在房地产金融受到强力监管的背景之下，国家给开发商设定了三道红线要求降低负债，同时给银行设定了两道红线，要严查房企和购房者的资金来源。开发商要降低负债，就要降价促销，新房的性价比提高了，谁还买二手房呢？而且深圳还有二手房指导价，你想抬高房价也很难。 所以在一系列的调控影响之下，房价上涨的势头受到了控制，许多没有买房子的人也不着急，除了非买不可的人，许多人有钱也在观望。 另外，2021年北交所开市了，其中明确禁止房地产企业和教育培训类企业在北交所上市融资。和沪深股市不同，北交所要扶持专精特新类企业，从中可以看到国家对实体经济的扶持，也可以丰富老百姓的投资渠道。随着经济内循环的到来，经济增长需要更多地依靠拉动内需，那么高房价这一影响人们消费水平的现象必将受到控制。 第2个趋势，租房市场迎来大发展。 根据央行数据显示，我国的城镇家庭户均住房拥有率超过90%，很多人就疑惑了，为什么还有很多人没有房子住呢？实际上这是一个住房结构性短缺问题，大城市经济活跃，就业机会多，但是房价高，所以也有相当一部分人很难买得起房子，那么该如何解决大城市的住房问题呢？ 对此，住建部明确，十四五期间将以发展保障性租赁住房为重点，完善住房保障体系。按照计划，2021年全国40个重点城市计划筹建保障性租赁住房93.6万套。过去很长一段时间，许多租房一族就因为租房没有安全感而被迫借钱买房。 但是现在，不少大城市都准备新建一批保障性租赁住房，不仅租金低于市场水平，而且租赁关系稳定，租房的人不用看房东的脸色，并且，随着以后租售同权的到来，租房也可以让孩子在大城市上学。比如杭州计划在十四五期间建设保障性租赁住房33万套。深圳规定，保障性租赁住房的租金低于市场租金，并且年租金涨幅不超过5%。我们可以想象一下，以后租房不仅非常自由，而且费用很低，可以享受到社保和教育等公共权利，那么商品房的市场需求就会减少。 第3个趋势，购房人群在下降。 有些看多楼市的人会说，原材料成本在涨，房子的价格怎么会跌呢？但实际上，房价受到供需的影响是很大的，房子每年都会有新增供应，但是在供大于求的环境下，房价如何涨得起来呢？而且2022年是一个重要年份，因为1962年开始，我国进入出生人口高峰，1962年的出生人口在2450万，此后直到1975年都保持每年2000万左右的出生人口数，但是这一批人从2022年开始大批量退休。 老龄化程度增长意味着投资减少，购房需求减弱。除了老龄化以外，少子化也值得。90后和00后逐渐成为购房主体，90后比80后少了1172万人，00后总人口相比80后下降将近六千万人，而老龄化和少子化是发达国家都很难找到应对方法的问题。缺少购房人群之后的房价表现，也就可想而知了。 本身许多人是不缺房子住的，曾有专家表示我国空置的房子够30亿人住了，空置的房子还有很多，楼市也进入了横盘期，这个时候就进入了买方市场，大家都在观望。想买房的人，想改善住房的人，也大多在2015年到2019年之间买了房子，如今该买的已经买了，剩下决心想买房的刚需购房者，也在等待房价降到合理的位置。
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